С 23.09.2022 до 01.01.2024 приостановлено действие норм ГК (часть 2 п. 1 ст. 298) и Банковского кодекса (часть 2 ст. 11) «в части права арендодателя устанавливать в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте». Приостановление норм кодексов вводится Законом Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее Закон № 197-З).

Данное приостановление связывается с необходимостью внесения изменений в договоры аренды не позднее 22.09.2022. В связи с этим юристами Borovtsov & Salei проведен предварительный анализ нормы, наши выводы приведены ниже:

1. На какие договоры распространяется ограничение?

Считаем, что ограничение будет действовать в отношении договоров аренды движимого и недвижимого имущества. Что же касается договоров финансовой аренды (лизинга), то вопрос, по нашему мнению, остается открытым, по крайней мере до принятия официальных разъяснений уполномоченным регулятором (см. ст. 6 того же Закона).

Представляется, что при этом должно быть учтено, что для договоров лизинга существенными являются условия о стоимости предмета лизинга и цене договора, в отношении которых привязка к валюте не ограничена рассматриваемой нормой.

2. Можно ли будет после вступления в силу нормы привязать арендные платежи к условным денежным единицам («специальным правам заимствования» - СПЗ)?

Считаем, что такой подход может быть расценен как неправомерный в силу следующего.

Законодательство о валютном регулировании к иностранной валюте относит в том числе средства в денежных единицах иностранных государств и международных денежных или расчетных единицах, находящиеся на счетах в банках. По своей природе СПЗ основаны на корзине международных валют, включающей доллар США, японскую йену, евро, фунт стерлингов и китайский юань. Таким образам, СПЗ могут быть приравнены к иностранной валюте, привязка к которой не должна будет применяться в отношении арендных платежей.

Вместо этого можно рассмотреть возможность привязки к невалютным эквивалентам (драгметаллы, сырье) либо введение инфляционных оговорок.

3. Что будет, если стороны не достигнут согласия о размере арендной платы в белорусских рублях? как изменить договор?

Статьей 5 рассматриваемого Закона № 197-З установлена обязанность привести договоры аренды в соответствие с требованиями ст. 4 Закона № 197-З до его вступления в силу. Следовательно, заключение доп. соглашений к договорам будет являться обязательным для обеих сторон договора аренды (п.2 ст. 392 ГК, ст. 5 Закона № 197-З). В таких случаях договоры подлежат заключению по правилам ст. 415 ГК, т.е. при уклонении одной из сторон вторая сторона сможет обратиться в суд за понуждением.

При этом, по нашему мнению, существенным вопросом будет сумма ставки арендной платы, выраженная в белорусских рублях. Если эта сумма не будет превышать сумму в привязке к иностранной валюте по курсу на дату, предшествующую дню вступления Закона № 197-З в силу (22.09.2022), то право понуждать к заключению доп. соглашения имеется. Если же речь идет о сумме в белорусских рублях, превышающей прежнюю ставку аренды, то установление такой ставки должно осуществляться по общим правилам изменения (увеличения) размера арендной платы, предусмотренным гражданским законодательством и договором.