22 февраля 2025 года (после официального опубликования Закона Республики Беларусь от 17 февраля 2025 года № 62-З, далее - Закон) вступили в силу изменения, касающиеся регламентации платежей (денежных обязательств) по договорам аренды.

Указанными изменениями пункт 2 статьи 585 Гражданского кодекса дополнен нормой следующего содержания: «В договоре аренды (кроме договора финансовой аренды (лизинга), заключенного лизингодателем с юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем) размер арендной платы и (или) иных обязательств должен быть выражен только в белорусских рублях».

! Денежные обязательства по договору аренды могут быть выражены только в белорусских рублях. Данная норма распространяется:

1) на все виды договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества: аренда транспортных средств, аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг), в том числе лизинг автомобилей.

Исключение: финансовая аренда (лизинг), заключенный лизингодателем с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;

2) не только на фиксируемый в договоре аренды (лизинга) размер арендной платы, но и на размер иных обязательств, вытекающих из договора аренды, в том числе расходы (затраты) арендодателя на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт сданного в аренду имущества, санитарное содержание, коммунальные платежи, обеспечительные платежи и др.

Важно: изменения в регламентацию арендных отношений имеют обратную силу и распространяют свое действие на отношения, возникшие с 01 января 2025 года.

Актуальные вопросы:

1) Приведение договоров аренды в соответствие с новыми требованиями.

Согласно Заключительным положениям Закона (п. 2 ст. 25) договоры аренды, заключенные до 22 февраля 2025 года, подлежат приведению в соответствие с новыми требованиями.

! Исключение: договоры финансовой аренды (лизинга) независимо от их субъектного состава.

Законодатель исключил данный вид договора аренды как подлежащий приведению в соответствие с новыми требованиями. Соответственно, с учетом п. 2 ст. 392 ГК договоры финансовой аренды (лизинга), заключенные до 22 февраля 2025 года, продолжают действовать в неизменном виде до прекращения их действия в связи с надлежащим исполнением или расторжением.

2) Срок приведения договоров в соответствие с новыми требованиями.

Законодательно не установлен срок приведения договоров в соответствие с новыми требованиями. Соответственно, следует говорить о разумных сроках с учетом фактических обстоятельств.

Однако следует учитывать, что факт невнесения изменений в договор не является основанием для нераспространения новых законодательных требований на регулируемые отношения. Это подтверждает и ранее имеющая место судебная практика.

3) Соотношение норм о вступлении в силу новых требований и их распространении на отношения, вытекающие из договора аренды.

Законодатель разграничил вопросы вступления изменений в силу и распространения новых требований на договоры аренды.

Согласно п. 4 ст. 25 Закона внесенные в ст. 585 ГК изменения распространяют свое действие на отношения, возникшие с 01 января 2025 года.

Вместе с тем, с учетом п. 2 ст. 25 Закона новые нормы о договоре аренды применимы только к тем договорам, которые подлежат приведению в соответствие с новыми законодательными требованиями.

4) Обратная сила закона и длящийся характер правоотношений из договора аренды.

Учитывая длящийся (повторяющийся) характер правоотношений из договора аренды, в том числе по уплате арендных платежей, при оценке обратной силы закона (положения о распространении новых требований на отношения, возникшие с 01 января 2025 года) следует разграничивать исполненные и неисполненные (подлежащие исполнению, просроченные) обязательства.

На обязательства, исполненные надлежащим образом в соответствии с положениями договора аренды и действующим на момент исполнения законодательством, действие обратной силы не распространяется.

Неисполненные (ненадлежащим образом исполненные) денежные обязательства, а также обязательства, подлежащие исполнению по договору аренды, возникшие после 01 января, должны быть выражены и исполняются только в белорусских рублях (независимо от внесения соответствующих изменений в договор).

5) Определение в качестве применимого права иностранного государства.

Действительно, нормы ГК применяются к арендным отношениям независимо от субъектного состава, в том числе с участием иностранных субъектов, если в качестве применимого выступает законодательство Республики Беларусь. Вместе с тем с учетом общей тенденции законодательных изменений, направленных на дедолларизацию экономики и укрепление белорусского рубля, а также характера примененной законодателем формулировки «только в белорусских рублях» внесенные в ГК изменения могут быть оценены как сверхимперативные нормы, подлежащие применению независимо от применимого права.

***

Новые требования к аренде затронули очень широкую сферу весьма востребованных и распространенных отношений, породили массу прикладных вопросов, ответы на которые основаны на толковании. Мы, как правовые консультанты, высказали свою точку зрения по отдельным из них и открыты для дискуссии.

Вместе с тем в целях обеспечения стабильности арендных отношений и законности поведения участников соответствующих отношений важно мнение регулятора по практической реализации новых положений ГК и их имплементации в договоры.