18 ноября 2023 года официально опубликован Закон Республики Беларусь от 13 ноября 2023 года № 312-З «Об изменении кодексов», вносящий многочисленные изменения и дополнения в Гражданский кодекс Республики Беларусь и сопутствующие им изменения в Трудовой кодекс, Банковский кодекс, Жилищный кодекс.

По общему правилу, нововведения в кодексы вступят в силу через год после официального опубликования Закона, то есть 19 ноября 2024 года.

Исключение: отдельные положения в части правового регулирования арендных отношений и безвозмездного пользования, вступившие в силу с 19 ноября 2023 года. А именно.

(1) Гражданский кодекс дополнен новой статьей 621-1 «Срок договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места», согласно которой такие договоры заключаются на срок не менее трех лет. Заключение договора на срок менее трех лет допускается только с согласия арендатора.

Нестандартное для регулирования договорных отношений законодательное положение о «согласии арендатора» порождает вопросы толкования и практического применения. В частности, в какой форме должно быть выражено «согласие арендатора», если договор по своей сути призван отражать только те условия, с которыми согласны обе стороны (и арендатор, и арендодатель).

Рекомендация: при заключении договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места на меньший, чем 3 года срок, при отсутствии на данном этапе сложившейся практики целесообразно «усиливать» формулировки стандартных договоров о согласовании условия о сроке аренды «гарантиями и заверениями» арендатора либо по аналогии с контрактами в трудовом праве дополнительно прилагать к договору письменное заявление арендатора о согласии на заключение договора аренды на срок до трех лет.

Продление договора на тех же условиях при соблюдении арендатором всех его условий, предполагающих его преимущественное право перед иными лицами, активирует привилегию арендатора по определению срока действия договора. По инициативе арендатора арендодатель обязан согласовать срок договора аренды не менее 3 лет.

Рекомендация: Во избежание риска признания договора недействительным в связи с нарушением ст. 621-1 ГК при заключении договоров аренды новым арендаторам целесообразно проверять причины прекращения договоров аренды с предыдущими арендаторами.

(2) Выделена особая группа договоров аренды, субаренды таких объектов как капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место, а также безвозмездного пользования данными объектами заключенные до 20 декабря 2008 г., которые действуют на прежних условиях до окончания срока действия таких договоров. Продление таких договоров на новый срок осуществляется уже с учетом новых установленных правил регулирования арендных отношений (ст. 7 Закона «Об изменении кодексов»).

При буквальном толковании возникает вопрос о необходимости внесения изменений в договоры, заключенные после 20 декабря 2008 года, в том числе относительно срока их действия.

Нет однозначного понимания того, что законодатель подразумевает под «учетом новых установленных правил регулирования арендных отношений», принимая во внимание то, что ст. 7 Закона «О внесении изменений» уже вступила в силу после официального опубликования закона. Нужно ли, в частности, помимо упомянутой выше новой статьи 621-1 ГК (вступившей в силу) учитывать вводимую Законом статью 626-1 (вступает в силу в соответствии с общим правилом с 19 ноября 2024 года), которая также регулирует арендные отношения и предусматривает обязанность включения в договор, влекущий переход права собственности на арендованное капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место, сведений об обременении данного имущества правом аренды, субаренды. При отсутствии такого условия приобретатель имущества наделяется правом оспорить действительность сделки.

При этом обращаем внимание, что согласно новой редакции ст. 392 ГК (вступает в силу только с 19 ноября 2024) концептуально изменяется подход к вопросу о соотношении договора и законодательства: договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, действующим в момент его заключения. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда актом законодательства установлено, что договор подлежит приведению в соответствие с этим актом законодательства.

В настоящее время сохраняется требование о приведении в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.